atti kirjoitti: ↑04 Joulu 2022, 10:11
FinPat kirjoitti: ↑04 Joulu 2022, 09:47
"Eihän meillä ole näin paljon velkaa!" -> Taikasanat: taloyhtiölainat laskettu mukaan.
Siis ne 3-5 vuoden lyhennysvapaalla olevat muuttuvakorkoiset lainat joita alettiin ottamaan urakalla 2015-2018...
Epäilen että nuo yhtiölainat ovat sellainen pommi että sitä pelkäävät jo isotkin pojat. Uusien asuntojen hinnat ovat nouseet aivan käsittämättömiksi, kun niitä on kyetty kauppaamaan 75% yhtiölainaosuudella, niin että myös tontti on erikseen ostettavissa.
Jep, tuossa käppyrässäkin mietityttää, onko mukana myös osuus tonttilainasta. Ilmeisesti ei, koska valinnainen vuokratontti ei ole as oy:n vaan erillisen sijoittajan omaisuutta.
Nämä valinnaiset vuokratontithan kehitettiin veronkiertoon - tonttiosuudesta (tyyliin 20 % kokonaishinnasta) ei tarvinnut maksaa varainsiirtoveroa. Tosin tämä torpattiin aika pian, mutta vedätyksessä toimii silti. Nähty on, miten pikkukaksioita kaupataan likimain samalla "velattomalla" hinnalla, vaikka toinen rehellisesti omalla tontilla ja toisessa tulee vielä joku 40-50 tonttua bonusvelkaa päälle.
Tämä mahdollisti myös kikkailun. Reilu 10 vuotta sitten ihmettelin, mikä pistää ihmisen ostamaan asunnon uudiskohteesta, jos ei ole varaa maksaa lainojen lyhennyksiä Oli siis 50 asunnon yhtiössä yksi sankari, joka ei yhtiölainaansa kyennyt lyhentämään, kun 2 vuoden lyhennysvapaa päättyi. Jälkikäteen tajusin, että tämähän on pelimiesliike. Pikkukaksiossa voi hoitovastike + yhtiö- ja tonttilainojen korkokulut olla reilu 400 €/kk, kun vastaavan asunnon vuokra on 500 € korkeampi. Omaa rahaa (hlökohtainen laina) pitää kyllä olla kolmasosa ... puolet "velattomasta" hinnasta, tosin tämä "velattoman" hinnan päälle tulee 40-50 tonnia tonttiosuutta eli oikeasti yhtiövelkaosuus olikin palttiarallaa 70 % kokonaishinnasta.
Mutta halpaa asumista, kunhan päivitti kämpän 2 vuoden välein uuteen. Hyvin toimi hintojen noustessa - sai varmaan vanhan myytyä ~ostohintaan. Huonommin toimii, jos myyntiaika venähtää vaikka puoleen vuoteen eikä ole varaa maksaa lyhennysten kanssa reiluun tonniin nousevaa vastiketta. Voi hymy hyytyä myös rehellisesti oman asuntonsa ostaneilta, jos 50 asunnon yhtiössä on samanaikaisesti useampi "vapaamatkustaja". Huoneiston haltuunotto on pitkä ja kivinen tie eikä sillä tod. näk. saa edes operaation kuluja katettua.
Yksiöistä ja pienistä kaksiosta onkin jo ylitarjontaa... Sijainti ei kovin kaksinen, pohjaratkaisu umpisurkea, halvimmat mahd. kodinkoneet ja materiaalit... ja silti pitäisi kuvetta kaivaa reilun 200 k€ verran, jos moisen haluaa omakseen. Voi olla ostajat vähissä, kun em kikkailu ei toimi.
Paljolta pahalta välttyy, kun välttää autoilua arkisin klo 17-19 ja viikonloppuisin klo 10-15.